Ein Bauvorhaben darf den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen nicht widersprechen. Es gibt eine gesetzliche Verzahnung von Bauordnungs- und Bauplanungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist wichtiger Bestandteil des Städtebaurechts. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Bundeseinheitlich sind die Gemeinden verpflichtet, Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufzustellen, soweit es für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sind zu unterscheiden in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan.
Bei der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben werden nach dem Baugesetzbuch drei Möglichkeiten unterschieden: Entweder die bauplanungs-rechtlichen Vorgaben folgen aus den verbindlichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) oder es kommen die Planersatzvorschriften § 34 BauGB (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) beziehungsweise § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) zur Anwendung.
I. BEBAUUNGSPLAN
Der Bebauungsplan – auch verbindlicher Bauleitplan genannt – ist für jeden Bürger rechtsverbindlich. In der Regel wird er aus dem Flächennutzungsplan einer Gemeinde entwickelt. Während der Flächennutzungsplan die Art der Bodennutzung im Licht der städtebaulichen Entwicklung als Leitlinie vorgibt, geht es im Bebauungsplan um handfeste, verbindliche Regeln für die Bebauung eines festgelegten Bereiches. Bebauungspläne werden als Satzung erlassen.
1. Das regelt der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan kann vorgeben, welche Flächen eines Baugebietes für öffentliche Belange genutzt werden müssen, also z. B. für Sport- und Spielanlagen, für Fußgängerbereiche, Stellplätze oder Parkanlagen. Er kann festlegen, wie Versorgungsanlagen und -leitungen geführt werden sollen, wo Sozialwohnungen errichtet werden dürfen, wo Wald oder landwirtschaftlich genutzte Flächen erhalten werden sollen und Vieles mehr.
Außerdem legt der Bebauungsplan fest, was und wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf, also Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise usw. Er kann bestimmte Mindest- und/oder Höchstmaße für Baugrundstücke festlegen oder wie viel Fläche eines Grundstücks überbaut werden darf, wie die Gebäudestellung sein soll und sind abschließend im § 9 des Baugesetzbuches aufgeführt.
2. Wichtig für den Bauherrn
Wer bauen möchte und sich für ein bestimmtes Grundstück interessiert bzw. über ein Grundstück verfügen kann, sollte sich als Erstes den Bebauungsplan für dieses Gebiet anschauen und sich über die geltenden Festsetzungen informieren. Er weiß dann, welche Art von Bebauung dort zulässig ist und ob sich sein Grundstück für das von ihm beabsichtigte Vorhaben eignet. Außerdem kann der zukünftige Bauherr feststellen, ob die Lage des Grundstücks seinen Ansprüchen hinsichtlich des Wohnumfeldes entspricht, ob beispielsweise Hauptverkehrsstraßen, Kinderspielplätze usw. vorgesehen sind.
Außerdem:
Der Bebauungsplan gibt auch Auskunft über etwaige Altlasten, sofern diese bei der Planaufstellung bekannt waren.
3. Ausnahmen und Befreiungen
Im Einzelfall können für Bauvorhaben Befreiungen oder Ausnahmen beantragt werden. Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB sind Ausnahmen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes möglich, die im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes auch möglich, wenn diese im Bebauungsplan nicht ausdrücklich vorgesehen ist (§ 31 Abs. 2 BauGB). In beiden Fällen ist die Erteilung eines Einvernehmens der betreffenden Gemeinde zu dem geplanten Vorhaben erforderlich (§ 36 Abs. 1 BauGB).
II. BAUEN OHNE BEBAUUNGSPLAN - §§ 34 und 35 BauGB
Auch außerhalb der Geltungsbereiche von Bebauungsplänen ist das Bauen möglich. Voraussetzung ist allerdings immer, dass die Erschließung spätestens bei Fertigstellung des Neubaus gesichert ist.
In jedem Fall ist die Rücksprache und Einbindung des Fachdienstes Bauordnung und Denkmalschutz zwingend erforderlich!
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen:
Bauen im Innenbereich nach § 34 BauGB
Grundsätzlich wird der Bebauung im Innenbereich zugestimmt. Der Innenbereich wird auch als „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“ bezeichnet. Das sind bebaute Bereiche, die einen Bebauungszusammenhang erkennen lassen, für den es aber keinen rechtsverbindlichen Bebauungsplan gibt. Hier muss sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
und Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB
Der Bebauung im Außenbereich hingegen wird grundsätzlich nicht zugestimmt. Der Außenbereich ist meistens durch unbebautes Gelände oder durch Landwirtschaft geprägt. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben, wie zum Beispiel land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Gartenbaubetriebe, zulässig. Der Außenbereich ist grundsätzlich kein Bauland.
Auskünfte erteilt:
Stadt Oldenburg
Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz
Kundenzentrum Bau
Industriestr. 1, Eingang C
Öffnungszeiten:
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Mo.-Do. 13.30 – 15.30 Uhr
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