Städtebauliches Innenentwicklungskonzept soll Konflikte vermeiden

Regelungen zur Anzahl der Geschosse von Gebäuden und zur Versiegelung

Das Baugeschehen ist sehr dynamisch – bundesweit, aber eben auch in der Stadt Oldenburg. Auch hier ist in den letzten Jahren vermehrt zu beobachten, dass Neubauvorhaben die mögliche höhere Ausnutzung der Grundstücke nach den Festsetzungen der rechtsverbindlichen Bebauungspläne ausschöpfen – im Gegensatz zu früheren Zeiten, in denen beispielsweise laut Bebauungsplan zwei Vollgeschosse zulässig waren, jedoch tatsächlich nur Gebäude mit einem Vollgeschoss gebaut wurden. Das sorgt nicht nur für eine Veränderung des vorhandenen Gebiets-Charakters, sondern oftmals auch für Nachbarschaftskonflikte. Diesem Umstand soll künftig ein städtebauliches Entwicklungskonzept zur Steuerung der Innenentwicklung entgegenwirken, über das in der Ratssitzung am Montag, 28. November 2023, entschieden werden soll.

„Es ist an der Zeit, Harmonie in diese im wahrsten Sinne historisch gewachsene städtebauliche Entwicklung zu bringen – sowohl, was die einheitliche Bauweise in Siedlungen betrifft, als auch den Frieden in der Nachbarschaft“, so Oberbürgermeister Jürgen Krogmann. „Das übergeordnete Ziel des städtebaulichen Entwicklungskonzepts zur Steuerung der Innenentwicklung ist eine bedarfsgerechte und angemessene Nachverdichtung, also die Nutzung freier Flächen in bereits besiedelten Gebieten. Deshalb soll die Verdichtung flächendeckend und behutsam gesteuert werden.“

Was regelt das städtebauliche Innenentwicklungskonzept?

Das Entwicklungskonzept ist in zwei Stufen unterteilt. Hierin werden konzeptionelle Grundaussagen getroffen, die zu einer bedarfsgerechten und angemessenen Nachverdichtung führen. Die Nachverdichtungsstrategien des Wohnkonzeptes 2025 werden dabei modifiziert und konkretisiert.

Welche Ziele sollen dadurch erreicht werden?

Übergeordnetes Ziel ist eine angemessene Nachverdichtung, die sowohl eine bedarfsgerechte Entwicklung von Wohnraum berücksichtigt als auch dem Ortsbild entsprechend verträgliche Strukturen sichern soll. Verknüpft ist es mit den Zielen, eventuell eine bodenpreisdämpfende Wirkung nach sich zu ziehen, Wohnraum für Familien zu sichern, den Erhalt vorhandener Bausubstanz wieder attraktiver werden zu lassen und somit auch zu einer verbesserten CO2-Bilanz beizutragen sowie die mikroklimatischen Auswirkungen von Bauvorhaben zu verringern.

Welche Regelungen sieht Konzeptstufe 1 vor?

Der Geltungsbereich der Konzeptstufe 1 umfasst Bebauungspläne, in deren Plangebiet oder Teilen (Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Dorfgebiete) wohnen zulässig und gleichzeitig eine Baunutzungsverordnung (BauNVO) vor 1990 gültig ist.

Zum einen ist darin festgelegt, dass die bisherige Ausnahmeregelung, ein Vollgeschoss mehr bauen zu dürfen als im Bebauungsplan festgesetzt ist, zukünftig nicht mehr angewendet wird, wenn sie in der angrenzenden Umgebung nicht oder nur vereinzelt genutzt wurde. Zum anderen wird die Versiegelung eines Grundstückes durch Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und ihren Zufahrten und so weiter zukünftig in diesen Bebauungsplänen erstmals beschränkt, indem die mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990 eingeführten Regelungen zur Beschränkung des Versiegelungsgrades auch hier anzuwenden sind.

Für beide Bereiche gibt es Ausnahmeregelungen, die in dem Konzept ausführlich beschrieben werden.

Wieso ist das Entwicklungskonzept zweistufig aufgebaut?

Aufgrund der vorhandenen Baurechte in Oldenburg wird das Konzept zur Innenentwicklung zweistufig aufgebaut. So können mit der Konzeptstufe 1 für Bauvorhaben zeitnah durch den Ratsbeschluss handlungsleitende Regelungen für die Verwaltung zum Umgang mit der Ausnahmeregelung von der Zahl der Vollgeschosse und dem Versiegelungsgrad getroffen werden.

Für die zweite Konzeptstufe ist eine Bestandsaufnahme mit einem stärkeren Detaillierungsgrad als bisher notwendig, um für ein städtebaulich verträgliches Einfügen Aussagen zu Zahl der Wohnungen je Wohngebäude sowie eine Verhältniszahl zur Grundstücksgröße/Wohnungszahl treffen zu können. Die Konzeptstufe 2 soll daher an ein externes Büro vergeben und durch einen Ratsbeschluss handlungsleitend für die Verwaltung werden.