Reform wird „aufkommensneutral“ umgesetzt – Gesamteinnahmen bleiben annähernd gleich
Städte und Gemeinden müssen für 2025 die Grundsteuer-Hebesätze anpassen. Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt. Die daraufhin beschlossene Grundsteuerreform ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. In Niedersachsen wird die Grundsteuer künftig nach dem sogenannten „Flächen-Lage-Modell“ bemessen. Die Städte und Gemeinden sind nach landesgesetzlicher Vorgabe gehalten, die Reform „aufkommensneutral“ umzusetzen. „Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuern durch die Reform weder steigen noch sinken soll“, erklärt die Kämmerin der Stadt Oldenburg, Dr. Julia Figura. „Es ist daher auf Basis des neuen Modells ein Hebesatz zu kalkulieren, der dazu führt, dass die Höhe des Grundsteueraufkommens gleichbleibt.“ Das führt dazu, dass der Hebesatz für die Grundsteuer B, die auf alle bebauten und unbebauten Grundstücke erhoben wird, auf 539 Prozent festgelegt werden muss.
Wegen Sicherheitspuffer voraussichtlich weniger Erträge als in 2024
„Mit der Änderung des Hebesatzes erzielt die Stadt Oldenburg keine Mehrerträge. Die Grundsteuerlast wird allerdings zwischen den Steuerpflichtigen in bestimmten Fällen anders verteilt und führt zu Belastungsverschiebungen“, betont Figura. Wie für das Haushaltsjahr 2024 wird auch für die nächsten Jahre mit einem konstanten Grundsteuer-Gesamtaufkommen in Höhe von 34,1 Millionen Euro kalkuliert. Die Finanzdezernentin rechnet damit, dass die Erträge für 2025 tendenziell sogar eher niedriger ausfallen werden als der Planansatz für das Grundsteueraufkommen in 2024. Grund dafür ist ein Sicherheitsbetrag in Höhe von rund 700.000 Euro, den die Verwaltung eingeplant hat, damit der Planansatz des Jahres 2024 in 2025 auf keinen Fall überschritten wird. Dieser Puffer dient dazu, trotz einiger Unwägbarkeiten einen rechtssicheren Hebesatz zu gewährleisten.
Steuererklärungen sind teilweise fehlerhaft oder fehlen noch
Unsicherheiten ergeben sich daraus, dass nach den bisherigen Erfahrungen – auch anderer Kommunen – viele Grundsteuererklärungen, zu deren Abgabe die Finanzämter alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer bis zum 31. Januar 2023 aufgefordert hatten, fehlerhaft sind und möglicherweise im Nachhinein durch die Finanzverwaltung korrigiert werden müssen. Darüber hinaus lagen der Stadtverwaltung mit Stand vom 28. Oktober 2024 für 3.556 wirtschaftliche Einheiten noch keine Datensätze vom Finanzamt vor. Eine wirtschaftliche Einheit ist entweder „Grundvermögen“ (Grundsteuer B) oder ein „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ (Grundsteuer A). Insgesamt existieren für die Stadt Oldenburg 70.909 wirtschaftliche Einheiten, für die voraussichtlich im Januar 2025 Grundsteuerbescheide verschickt werden.
Beispielrechnungen: Die einen zahlen mehr, die anderen weniger
Auch wenn insgesamt das Grundsteueraufkommen der Stadt nicht steigt, kann sich die Grundsteuerbelastung bei einzelnen Steuerschuldnerinnen und Steuerschuldnern verändern. „Bestimmte Steuerpflichtige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger“, verdeutlicht Stadtkämmerin Julia Figura. Dies sei die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und der Abkehr von der als verfassungswidrig eingestuften Berechnung nach Einheitswerten. Wie sich das Grundsteueraufkommen bei einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern verschieben kann, zeigen folgende Beispielberechnungen mit neuem Hebesatz für die Grundsteuer B: So wären für ein 1.101 Quadratmeter großes Grundstück mit einem 1980 erbauten Haus und einer Wohnfläche von 407 Quadratmetern bei einem Bodenrichtwert von 575 Euro künftig 303,16 Euro weniger zu zahlen als bisher. Bei einem 811 Quadratmeter großen Grundstück mit einem 1982 erbauten Haus mit 125 Quadratmeter großer Wohnfläche in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 325 Euro führt die Neuberechnung hingegen zu einer Mehrzahlung in Höhe von 75,01 Euro.
Für jeden Steuerfall gilt: Der Ausgangssachverhalt ist entscheidend. Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Oldenburg beträgt 400 Euro.
Rat hat Satzung beschlossen
Dem Beschlussvorschlag zur Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die Grundsteuer A und B hat der Rat in seiner Sitzung am Montag, 25. November 2024, zugestimmt. Die Grundsteuer A (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) spielt in Oldenburg eine untergeordnete Rolle. Hierfür wurde der Hebesatz zum 1. Januar 2025 auf 500 Prozent angepasst.
Rechtliche Hintergründe: Niedersachsen wendet Flächen-Lage-Modell an
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die Grundsteuer wegen veralteter Einheitswerte nicht mehr verfassungsgemäß ist. Bundestag und Bundesrat haben daraufhin ein Bundesgesetz zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Außerdem hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel für die Bundesländer für eine eigene landesgesetzliche Grundsteuerregelung geschaffen. Von dieser Regelung hat Niedersachsen Gebrauch gemacht und sich für ein Flächen-Lage-Modell entschieden: Je nachdem, wo sich das Grundstück innerhalb der Stadt oder Gemeinde befindet, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwertes zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ein Lagefaktor abgeleitet, der mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert wird. Damit muss jede niedersächsische Stadt und Gemeinde ihre Grundsteuerhebesätze ab dem Jahr 2025 neu festlegen.
Der Lagefaktor lässt sich auf der Seite Grundsteuer-Viewer vom Landesamt für Steuern ermitteln.
Zuletzt geändert am 22. Juli 2026