Warum ein städtebauliches Innenentwicklungskonzept?
Das Oldenburger Siedlungsgebiet ist größtenteils mit rechtsverbindlichen Bebauungsplänen überzogen.
In den letzten Jahren ist vermehrt zu beobachten, dass Neubauvorhaben die mögliche höhere Ausnutzung der Grundstücke nach den Festsetzungen der rechtsverbindlichen Bebauungspläne ausschöpfen – im Gegensatz zu früheren Zeiten, in denen beispielsweise laut Bebauungsplan zwei Vollgeschosse zulässig waren, jedoch tatsächlich nur Gebäude mit einem Vollgeschoss gebaut wurden. Das sorgt nicht nur für eine Veränderung des vorhandenen Gebiets-Charakters, sondern oftmals auch für Nachbarschaftskonflikte und ist ohne weiter Steuerung auch künftig nicht auszuschließen.
Das Entwicklungskonzept ist in zwei Stufen unterteilt. Hierin werden konzeptionelle Grundaussagen getroffen, die zu einer bedarfsgerechten und angemessenen Nachverdichtung führen. Die Nachverdichtungsstrategien des Wohnkonzeptes 2025 werden dabei modifiziert und konkretisiert.
Welche Ziele sollen erreicht werden?
Übergeordnetes Ziel ist eine angemessene Nachverdichtung, die sowohl eine bedarfsgerechte Entwicklung von Wohnraum berücksichtigt als auch dem Ortsbild entsprechend verträgliche Strukturen sichern soll. Verknüpft ist es mit den Zielen, eventuell eine bodenpreisdämpfende Wirkung nach sich zu ziehen, Wohnraum für Familien zu sichern, den Erhalt vorhandener Bausubstanz wieder attraktiver werden zu lassen und somit auch zu einer verbesserten CO2-Bilanz beizutragen sowie die mikroklimatischen Auswirkungen von Bauvorhaben zu verringern.
Welche Regelung sieht Konzeptstufe 1 vor?
Der Geltungsbereich der Konzeptstufe 1 umfasst Bebauungspläne, in deren Plangebiet oder Teilen (Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Dorfgebiete) wohnen zulässig und gleichzeitig eine Baunutzungsverordnung (BauNVO) vor 1990 gültig ist.
Zum einen ist darin festgelegt, dass die bisherige Ausnahmeregelung, ein Vollgeschoss mehr bauen zu dürfen als im Bebauungsplan festgesetzt ist, zukünftig nicht mehr angewendet wird, wenn sie in der angrenzenden Umgebung nicht oder nur vereinzelt genutzt wurde. Zum anderen wird die Versiegelung eines Grundstückes durch Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und ihren Zufahrten und so weiter zukünftig in diesen Bebauungsplänen erstmals beschränkt, indem die mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990 eingeführten Regelungen zur Beschränkung des Versiegelungsgrades auch hier anzuwenden sind.
Für beide Bereiche gibt es Ausnahmeregelungen, die in dem Konzept ausführlich beschrieben werden.
Wieso ist das Entwicklungskonzept zweistufig aufgebaut?
Aufgrund der vorhandenen Baurechte in Oldenburg wird das Konzept zur Innenentwicklung zweistufig aufgebaut. So können mit der Konzeptstufe 1 für Bauvorhaben zeitnah durch den Ratsbeschluss handlungsleitende Regelungen für die Verwaltung zum Umgang mit der Ausnahmeregelung von der Zahl der Vollgeschosse und dem Versiegelungsgrad getroffen werden.
Für die zweite Konzeptstufe ist eine Bestandsaufnahme mit einem stärkeren Detaillierungsgrad als bisher notwendig, um für ein städtebaulich verträgliches Einfügen Aussagen zu Zahl der Wohnungen je Wohngebäude sowie eine Verhältniszahl zur Grundstücksgröße/Wohnungszahl treffen zu können. Die Konzeptstufe 2 soll daher an ein externes Büro vergeben und durch einen Ratsbeschluss handlungsleitend für die Verwaltung werden.
- Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Steuerung der Innenentwicklung (PDF 1,9 MB, barrierefrei)
- Anlage 1, Darstellung zentrale Versorgungsbereiche/Stadtteilzentren/Radialen (PDF 1,6 MB)
- Anlage 2, Darstellung Vorbehaltsnetz (PDF 1,8 MB)
Hinweis: Die Anlagen liegen uns leider nicht barrierefrei vor. Bitte wenden Sie sich an das Stadtplanungsamt, wenn Sie Hilfe benötigen.
Haben Sie Fragen?
Ansprechpartnerin:
Stadtplanungsamt – Fachdienst Stadtentwicklung und Klimaanpassung
Karin Diekstall-Heuser
Telefon: 0441 235-2308
E-Mail: karin.diekstall-heuser[at]stadt-oldenburg.de
Zuletzt geändert am 30. Juni 2026