Aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 vorgestellt

Aktualisierte Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 vorgestellt

Familien und bezahlbarer Wohnraum im Fokus

Nachdem nacheinander der Wohnungsmarktbericht 2021 und die neue Einwohnerprognose im Ausschuss für Stadtplanung und Bauen vorgestellt wurden, war am 21. April 2022 die Wohnungsbedarfsprognose an der Reihe. Denn die neue Einwohnerprognose geht im Vergleich zur Prognose aus dem Jahr 2018 von rund 174.100 Einwohnerinnen und Einwohnern im Jahr 2030 aus.

„Durch die rund 4.770 weniger prognostizierten Oldenburgerinnen und Oldenburger und die Abnahme von Haushalten sinkt auf den ersten Blick der Bedarf an Wohnungen in der Stadt. Deshalb hat das Stadtplanungsamt die Wohnungsbedarfsprognose aus dem Jahr 2019 der InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum nun aktualisiert“, erläutert Stadtbaurat Dr. Sven Uhrhan. „Ein Einbruch der Bautätigkeit bedeutet allerdings direkt eine Erhöhung der Nachfrage im Bestand. Das wiederum wirkt unmittelbar preissteigernd. Daran erkennt man die schwierig zu steuernde Wohnbaupolitik zwischen ‚Blase‘ und marktgegebenem Bedarf.“

Bedarf von bis zu 2.900 neuen Wohnungen bis 2030

Ergebnis: Unter Berücksichtigung der Fertigstellungen 2019 und 2020 benötigt Oldenburg zur Deckung des Bedarfs von 2021 bis 2030 statt der bisher prognostizierten 3.450 bis 5.350 Wohnungen insgesamt nur noch zwischen 1.800 bis 2.900 neue Wohnungen. „Das sind wesentlich weniger Wohnungen, als in der ersten Prognose angegeben. Somit müssten jedes Jahr zwischen 180 und 290 neue Wohnungen gebaut werden. Das ist für uns kein Problem: Denn bis zum Jahr 2030 ist aktuell mit der Realisierung von insgesamt sogar 7.660 Wohnungen zu rechnen“, so Uhrhan weiter.

Die Zahl setzt sich zusammen aus den im Verfahren befindlichen beziehungsweise rechtsverbindlichen Flächen, die derzeit in Bebauungsplänen vorgesehen sind (etwa 3.460 Wohnungen) und dem Ersatzbau auf Abrissflächen (etwa 4.200 Wohnungen). Dabei wurden die Flächen aus dem Stadtentwicklungsprogramm „step2025“, bei denen bereits Planungsabsicht besteht, wie zum Beispiel Weißenmoor oder Eversten, noch nicht berücksichtigt. Auch die Baulücken in älteren Bebauungsplänen, ermittelt und dargestellt im Wohnbauflächenkataster, fließen hier nicht mit in die Berechnung ein.

Über Familien und bezahlbaren Wohnraum

Uhrhan erklärt, wieso der Wohnungsbau trotz der geringeren Prognose in Oldenburg weiterhin vorangetrieben werden muss: „Wir möchten, dass besonders junge Familien ihren Lebensmittelpunkt in Oldenburg beibehalten. Deshalb soll der Fokus wieder stärker auf dem Erhalt und auf dem Bau von Wohnraum für diese Zielgruppe liegen.“

Um die Schaffung bezahlbaren Wohnraumes zu fördern, ist bereits viel unternommen worden und die entwickelten und eingesetzten Instrumente entfalten ihre Wirkung. Dazu ergänzt der Stadtbaurat: „Dennoch ist der bezahlbare Wohnraum im Blick zu behalten: In der Stadt Oldenburg gelten etwa 21,6 Prozent der Haushalte als einkommensschwach, erhalten also staatliche Mindestsicherungsleistungen oder Wohngeld oder beziehen Niedrigeinkommen ohne Transferhilfeleistung. Im Zuge der prognostizierten Alterung und der Diskussion um eine zunehmende Altersarmut wird von weiter steigenden Zahlen in diesem Bereich ausgegangen – aktuell von 920 bis 1.400 Wohnungen.“ Allerdings ist zu berücksichtigen, dass über die Quotenregelung in Bebauungsplanverfahren rund 800 (31. Dezember 2020) bezahlbare Wohnungen gesichert werden. Es ist in Oldenburg davon auszugehen, dass rund 10.000 Wohnungen bei den großen Bestandshaltern und Stiftungen als bezahlbare Wohnungen einzustufen sind.

Hintergrund zu Wohnungsbedarfsprognosen

Durch die InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum wurde im Jahr 2019 eine Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Oldenburg von 2018 bis zum Jahr 2030 erstellt. Basis der Wohnungsbedarfsprognose war die Bevölkerungsprognose 2018, die bis zum Jahr 2030 für die Stadt Oldenburg 178.866 Einwohnerinnen und Einwohner prognostizierte.

Grundlage für eine Wohnungsbedarfsprognose ist eine Haushaltsprognose, denn Haushalte fragen Wohnungen nach. Die Beobachtung der Haushaltsgröße in den letzten Jahren zeigt dabei eine Tendenz weg von der Singualisierung, hin wieder zu mehr „Zweisamkeit“, also eine Doppelbelegung außerhalb der klassischen Familienbildung.

Unterscheidung zwischen Ersatzbedarf, Fluktuationsreserve und Zusatzbedarf

Ersatzbedarf

Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den künftigen substanzbedingten Wohnungsabgängen (Abrisse). Um sie zu ersetzen, müssen neue Wohnungen gebaut werden. Üblicherweise werden für den Ersatzbedarf 0,1 Prozent bis 0,4 Prozent pro Jahr des Wohnungsbestandes angenommen.

Auswertungen der Baufertigstellungsstatistiken der letzten Jahre in der Stadt Oldenburg zeigen, dass circa 0,11 Prozent der Wohnungen pro Jahr abgerissen werden. Abgerissen wurden vorwiegend Einfamilienhäuser. Auf diesen Flächen sind in der Regel mehr Wohnungen entstanden. Für den abgängigen Wohnraum wird daher eine Quote von 0,11 Prozent pro Jahr angesetzt. Daher wird davon ausgegangen, dass im Prognosezeitraum (zehn Jahre) insgesamt circa 1.050 Gebäude abgerissen werden. Auf diesen Flächen entstehen durchschnittlich vier neue Wohnungen und im Ergebnis bis 2030 circa 4.200 Wohnungen.

Fluktuationsreserve

Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt benötigt leerstehende Wohnungen, damit Umzüge möglich sind, sowie Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Im Allgemeinen wird für die Fluktuationsreserve eine Quote zwischen 1 bis 3 Prozent angesetzt. Für die Stadt Oldenburg wurde eine 2-prozentige Fluktuationsreserve mit 1.889 und 1.910 Wohnungen zugrunde gelegt.

Zusatzbedarf

Der Zusatzbedarf ergibt sich aus der Differenz der nachfragewirksamen zukünftigen Haushaltszahl und dem heutigen Wohnungsbestand. Im Jahr 2030 werden rund 94.450 bis 95.500 Haushalte eine Wohnung nachfragen. In der Stadt Oldenburg gibt es derzeit 95.589 Wohnungen (Stand 31. Dezember 2020). Daraus ergibt sich ein Zusatzbedarf von minus 97 bis minus 1.146 Wohnungen. Die Stadt hat also mehr Wohnungen im Bestand als zukünftige nachfragewirksame Haushalte.